我國(guó)國(guó)土面積居世界第三位，但由于同樣龐大的人口基數(shù)，住房問(wèn)題仍然是當(dāng)今時(shí)代的熱點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈發(fā)展的同時(shí)，加大了各房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。在保證銷(xiāo)售量的情況下，如何使公司房地產(chǎn)面積獲得更高的收益，即如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程中進(jìn)行有效的成本管理和控制，成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本管理的控制手段和基本策略。

1引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的速度是有目共睹的，房?jī)r(jià)的不斷飆升會(huì)給社會(huì)房地產(chǎn)公司隨隨便便就能獲得巨額收入的感覺(jué)。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)是被國(guó)家政策嚴(yán)格約束的，又由于需要龐大的資金，同時(shí)冗雜的資金鏈、復(fù)雜的建設(shè)環(huán)節(jié)、漫長(zhǎng)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，要想獲得穩(wěn)定可觀(guān)的收益，一個(gè)全過(guò)程的，即對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段的有效的成本管理，是必不可少的。降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中區(qū)別開(kāi)來(lái)的關(guān)鍵。

2投資決策取得階段的成本管理

良好的開(kāi)始一般是事物成功的前提，投資決策取得階段對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)已經(jīng)是成本管理的開(kāi)始。分析項(xiàng)目的大致預(yù)算和可行性后，購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比高的土地，以后的過(guò)程工作一半。涉及土地的因素很多:土地價(jià)格、地理位置、購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)等。好的土地可以使原本被動(dòng)的企業(yè)獲得很大的競(jìng)爭(zhēng)力，同樣具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，購(gòu)買(mǎi)壞的土地，這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)回到解放前。

企業(yè)應(yīng)首先調(diào)查當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，估計(jì)土地成交后的大致前景和利潤(rùn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)可選土地進(jìn)行可行性分析，結(jié)合自己的產(chǎn)品類(lèi)型和以前的分析，將土地分為等級(jí)。對(duì)最高級(jí)的幾塊土地，進(jìn)行詳細(xì)的成本估算，判斷是否完全適合自己的項(xiàng)目概念計(jì)劃，能否獲得穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)。通過(guò)各方面的渠道，正確獲得土地區(qū)間、所需產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間、成本、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)信息。用整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的總房?jī)r(jià)，減去目標(biāo)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅收倒算出土地的成本區(qū)間，最后做出性?xún)r(jià)比最高的選擇。

3設(shè)計(jì)階段的成本管理

很多人覺(jué)得施工階段動(dòng)用資金多，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)于成本影響比例最大的階段，但事實(shí)上施工階段只是對(duì)于設(shè)計(jì)計(jì)劃的一個(gè)實(shí)施，除了一些額外增加的工程費(fèi)用，它投資成本的關(guān)鍵往往是在設(shè)計(jì)階段被控制的。如此看來(lái)，設(shè)計(jì)階段已經(jīng)大致確定了整個(gè)工程投資的成本。設(shè)計(jì)階段的成本管理主要通過(guò)以下方法實(shí)現(xiàn)。

3.1規(guī)定設(shè)計(jì)預(yù)算上限

按規(guī)定設(shè)計(jì)預(yù)算上限，初步控制成本。在安排設(shè)計(jì)方案時(shí)，也要考慮自己企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平，避免眼睛高手低。合理控制各部門(mén)成本:選擇設(shè)備和施工材料，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可靠，避免使用需要大量維護(hù)費(fèi)用和運(yùn)輸成本的部件，盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化或系列化的部件，具有交換性，降低成本。繪制施工圖紙時(shí)，設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)遵守與施工部門(mén)相同的標(biāo)準(zhǔn)，以免在交流中產(chǎn)生誤解。施工圖紙也應(yīng)嚴(yán)格控制，在滿(mǎn)足基本要求的前提下，減少?gòu)?fù)雜的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不必要的圖紙變更和預(yù)算上限變更要求。設(shè)計(jì)圖出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，確保設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)態(tài)度認(rèn)真，工作嚴(yán)格。

3.2加強(qiáng)施工圖紙審查

施工圖紙是直接影響設(shè)計(jì)階段成果好壞的關(guān)鍵。因此，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段施工圖的審查，事先確保圖的可靠性和可行性，避免在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，是該階段成本管理的核心。根據(jù)建筑工程的相關(guān)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)部門(mén)以外的專(zhuān)家可以審查設(shè)計(jì)圖紙，有效降低設(shè)計(jì)方案不完善、圖紙表現(xiàn)不當(dāng)造成的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)保證工程質(zhì)量，便于后續(xù)工程施工，進(jìn)一步促進(jìn)了施工建設(shè)階段的有效成本管理和控制。

4招標(biāo)發(fā)包階段的成本管理

獲得設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供的圖紙后，下一個(gè)任務(wù)是選擇合適的承包商，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙?jiān)陬A(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行施工和建設(shè)。今天的建筑工程市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，不良承包商容易鉆空子。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)引進(jìn)招標(biāo)競(jìng)選制度，嚴(yán)格審查投標(biāo)人。選擇優(yōu)秀的承包公司，可以最直接提高施工質(zhì)量，縮短施工周期，降低工程成本，培養(yǎng)長(zhǎng)期合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)未來(lái)工程項(xiàng)目共贏(yíng)。另一方面，招標(biāo)制度也促進(jìn)了建筑市場(chǎng)的公平和公正，減少了投機(jī)巧妙、腐敗的可能性。招標(biāo)發(fā)包階段的第一步是制作高質(zhì)量的招標(biāo)文件，這是能夠找到符合項(xiàng)目要求、穩(wěn)定可靠的承包商的基礎(chǔ)。

企業(yè)自身應(yīng)充分理解招標(biāo)項(xiàng)目，常規(guī)，即質(zhì)量技術(shù)規(guī)格統(tǒng)一的工程物資，一般以最低價(jià)格中標(biāo)，遇到專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的工程項(xiàng)目，應(yīng)聘第三方專(zhuān)家，綜合價(jià)格、規(guī)模、技術(shù)水平、性能等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析法或性?xún)r(jià)比法具體的發(fā)包模式應(yīng)根據(jù)工期、質(zhì)量、投資管理進(jìn)行選擇和判斷，降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通常，公開(kāi)招標(biāo)是最好的方法，優(yōu)先選擇資質(zhì)高的承包公司和監(jiān)理公司。

企業(yè)還應(yīng)聚集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各方面的專(zhuān)家，組建評(píng)委，遵守職業(yè)道德，公正客觀(guān)評(píng)價(jià)招標(biāo)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。評(píng)價(jià)必須通過(guò)企業(yè)的相關(guān)措施確保其保密性。招標(biāo)評(píng)價(jià)決定施工隊(duì)伍后，應(yīng)簽訂建設(shè)工程承包合同，合同價(jià)格為最終中標(biāo)價(jià)格。合同要求詳細(xì)，合同各方工作和義務(wù)密切相關(guān)，必要時(shí)應(yīng)由專(zhuān)家審查，合同對(duì)雙方公平，無(wú)漏洞，保障投資工作穩(wěn)定開(kāi)展，投資目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)。合同中工程進(jìn)度金的分配應(yīng)分階段支付，投資者應(yīng)嚴(yán)格按合同書(shū)寫(xiě)，支付施工者完成的工程量，防止超進(jìn)度支付。

5施工階段成本管理

施工階段開(kāi)始時(shí)，由于設(shè)計(jì)完成，工程方案也基本確定，此時(shí)大量節(jié)約投資變得非常困難。但是，由于工程投資主要是在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行的，所以成本管理浪費(fèi)這個(gè)階段的投資。因此，施工階段的成本管理也是降低工程成本的重要內(nèi)容。

5.1認(rèn)真審查施工方組織設(shè)計(jì)工作

房地產(chǎn)開(kāi)放商應(yīng)審查施工方組織設(shè)計(jì)方案，具體包括施工條件分析、主要施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃等。必要時(shí)可優(yōu)化，使投資、質(zhì)量、工期三者平衡良好。對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督，改善施工進(jìn)度計(jì)劃，在質(zhì)量保障的前提下，盡量減少工期，降低工程成本。但是，不要過(guò)度追求短期工期。相反，消耗巨大的投資，本末倒置。施工技術(shù)也要嚴(yán)格監(jiān)督，施工要整齊，設(shè)計(jì)不能形式化。

5.2妥善處理工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素非常復(fù)雜，施工中由于各種情況，工程量的變化、施工進(jìn)度的變化、施工方和承包方因細(xì)節(jié)而矛盾是不可避免的。這些情況可能會(huì)增加投資量，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于工程變更，企業(yè)首先應(yīng)該進(jìn)行必要性分析，結(jié)合相應(yīng)的工程量變化，帶來(lái)的效益的變化去判斷變更是否合理；其次每一個(gè)變更要求都必須確保經(jīng)過(guò)發(fā)包方監(jiān)管項(xiàng)目的總工程師的同意；最后，如果設(shè)計(jì)變更過(guò)大，超過(guò)了原有的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或者所允許的設(shè)計(jì)規(guī)模時(shí)，需要重新提交審批部門(mén)審查，以及請(qǐng)求相關(guān)其他部門(mén)的批準(zhǔn)�？傊�，妥善處理工程變更，既能保證工程順利進(jìn)行，又能避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

5.3做好反向理賠工作

由于承包方經(jīng)驗(yàn)豐富，一般具有較強(qiáng)的理賠能力，將導(dǎo)致承包方多出的費(fèi)用和損失。面對(duì)這種情況，發(fā)包方只能提前做好準(zhǔn)備，在簽訂施工合同階段，要注意收集各種可能涉及索賠論證的材料，做好反索賠工作。由于索賠工程成本管理是一項(xiàng)多樣性的工作，涉及經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理等多個(gè)方面，必要時(shí)也可以雇用專(zhuān)家進(jìn)行管理，必須事先判斷可能的索賠，立即補(bǔ)救。否則，只有亡羊補(bǔ)牢。

6結(jié)算階段的成本管理

結(jié)算階段的主要任務(wù)是審查，包括結(jié)算資料是否完整、工程量是否真實(shí)、定額單價(jià)是否合理、其他費(fèi)用是否正確等。審查要求非常嚴(yán)格，要仔細(xì)檢查從圖紙到合同和各種動(dòng)態(tài)資料。根據(jù)施工圖紙和合同，判斷工程任務(wù)是否完成，工程質(zhì)量、材料價(jià)格是否符合標(biāo)準(zhǔn)。工程量是審查的關(guān)鍵，實(shí)事求是，反復(fù)驗(yàn)證，不能錯(cuò)過(guò)隱蔽的工程量。定額單價(jià)有相關(guān)規(guī)定，但在具體操作過(guò)程中由于人為疏忽和私心，或者在結(jié)算過(guò)程中不符合規(guī)定的行為，也有可能影響工程成本，因此必須慎重對(duì)待。

7結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確實(shí)很復(fù)雜，需要有序的成本管理。只有對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的成本管控，在各個(gè)階段都保證其成本的合理性，才能真正提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有穩(wěn)固的地位。