建筑項目成本操縱在設(shè)計(包含原材料挑選)占70%~80%，因而在設(shè)計應(yīng)挑選顧客認同使用價值和第三方支付成本較大 差別的計劃方案和構(gòu)件，不可只是追求完美實際效果，都不應(yīng)單方追求完美低成本。

因而，在各環(huán)節(jié)的設(shè)計方案和某些設(shè)計方案中，務(wù)必不斷進行計劃方案優(yōu)化，較為不一樣方案設(shè)計產(chǎn)生的品質(zhì)、實際效果、成本、經(jīng)濟效益等差別，另外考慮到房地產(chǎn)業(yè)維護保養(yǎng)成本、顧客應(yīng)用成本，從這當中挑選最好方案設(shè)計

一、早期整體規(guī)劃

1.產(chǎn)品組合策略

實施原理:依據(jù)產(chǎn)品組合策略，追求完美土地資源使用價值利潤最大化和新項目利益最大化。

優(yōu)化原則:依據(jù)新項目得到早期七對雙眼的工作成效，綜合性明確方案設(shè)計方案中的最好產(chǎn)品組合策略。

2.完善商品挑選

實施原理:應(yīng)用完善商品不但能夠省時省力，提高工作效率，還能夠大幅度減少中后期變動簽證辦理花費，減少商品基本建設(shè)成本。完善商品的很多應(yīng)用是將來的發(fā)展前景。

優(yōu)化原則:在達到客戶滿意度的前提條件下，盡可能挑選完善的商品。

3.工程建筑身型

實施原理:工程建筑外界身型的寬度占比、對稱和多元性立即危害建筑構(gòu)造成本的高矮，另外工程建筑身型對環(huán)保節(jié)能有非常大危害。

優(yōu)化原則:多層建筑單個應(yīng)挑選對稱性方式的木地板工程建筑應(yīng)盡量簡易地考慮到抗震等級和成本規(guī)定。

4.土石方工程

實施原理:運輸和選購?fù)练交靥钤谛马椖繉嵤┤�過程中不但要花很多成本，也要花銷很多活力，為了更好地潛在性成本，顧客沒有立即的使用價值主要表現(xiàn)

優(yōu)化原則:盡可能以原來的地貌基本建設(shè)商品。比如，在山地上基本建設(shè)山地工程建筑，在低洼上基本建設(shè)地下室，能夠合理地降低破土量。

5.山坡地工程建筑

實施原理:山坡地工程建筑解決繁雜，依據(jù)土地資源標準是最好的選擇。

優(yōu)化原則:(1)依據(jù)公路邊坡高寬比決策產(chǎn)品類別(2)山坡地工程建筑贈予的地下室總面積應(yīng)依據(jù)地貌設(shè)計方案，不符合實際營銷推廣規(guī)定。

6.有效明確集團公司尺寸

實施原理:集團尺寸對成本的危害點是:(1)各集團公司一般必須1~兩個進出口(2)各集團公司有院墻(3)各集團公司務(wù)必考慮到消防安全規(guī)定(4)各集團公司的進出口必須技術(shù)專業(yè)的安全工作和設(shè)備。

實際工作經(jīng)驗假如集團公司配備過小，所述花費大幅度提升的集團公司配備過大，很有可能的房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力無法跟上。

優(yōu)化原則:有效明確組經(jīng)營規(guī)模，防止組經(jīng)營規(guī)模過小，相對性集中化配備進出口。

7.互聯(lián)網(wǎng)有效簡約

實施原理:路面(包含基本和表面)成本遠遠地高過同樣總面積的軟景成本，在達到標準和交通出行機構(gòu)的前提條件下，降低多余的路面總面積

優(yōu)化原則:降低互聯(lián)網(wǎng)不科學的曲線圖和彎折，公路設(shè)計應(yīng)考慮到顧客的要求。

8.優(yōu)化進出口配備

實施原理:每一次設(shè)定路面進出口都必須提升管理人員和相對的機器設(shè)備花費，那樣的花費長期性產(chǎn)生，另外也會產(chǎn)生安全性上的難題。

優(yōu)化原則:在達到消防安全、交通出行流入具體指導(dǎo)等前提條件下，應(yīng)盡量避免進出口。既能節(jié)約進出口的基本建設(shè)成本，又能降低進出口長期性的工作人員期間費用。

9.配備消防安全區(qū)

實施原理:消防報審標準有消防安全區(qū)的明確規(guī)定，各消防安全區(qū)段的安防設(shè)備有明確規(guī)定。一般來說，應(yīng)負最大限度地配備消防安全區(qū)，盡可能使配備的消防安全區(qū)的總面積做到非負整數(shù)。

優(yōu)化原則:(1)在合乎建筑防火規(guī)范的前提條件下，最大限度地配備消防安全區(qū)(2)配備防火安全區(qū)應(yīng)留意住房、商業(yè)、地下停車場(單個、小復(fù)式)的不一樣。

10.操縱地下室總面積

實施原理:地下室成本高，地下室基本建設(shè)規(guī)定在達到I型人防規(guī)定的前提條件下，基本建設(shè)少。

優(yōu)化原則:嚴控地下室總面積。

二、電子信息工程

11.路面總寬

實施原理:路面總寬與路面長度同樣，降低路面總寬也降低路面總面積，提升基本建設(shè)地址，節(jié)省成本。

優(yōu)化原則:

(1)在達到消防安全和車流量的前提條件下，適度降低路面總寬，節(jié)省土地。

(2)留意雙車道的設(shè)定和自行車車道的設(shè)定，自行車車道比自行車車道節(jié)省商業(yè)用地

(3)根據(jù)設(shè)定自行車車道的大會地區(qū)，能夠合理地達到消防巡查的必須。

12.供水管道的挑選

實施原理:工作壓力級別越高的管件成本越高，依據(jù)當場的具體情況，不一樣區(qū)段的管路適度挑選不一樣的工作壓力級別。

優(yōu)化原則:關(guān)鍵考慮到管件優(yōu)先選擇:綜合性工程施工、應(yīng)用等要素，供水管道的經(jīng)濟發(fā)展合理化排為PE管→焊接管→無縫管→熱鍍鋅鋼管→UPVC塑料軟管→球墨管→無縫鋼管。

13.排水管道的挑選

實施原理:有效設(shè)計施工機構(gòu)，降低人力發(fā)掘量，降低土方回填貨運量。

優(yōu)化原則:排水管道排列在規(guī)格型號500之內(nèi)的UPVC金屬波紋管→混凝土結(jié)構(gòu)管→PE金屬波紋管，規(guī)格型號在500之上的混凝土結(jié)構(gòu)管→UPVC金屬波紋管→PE金屬波紋管。一般來說，在車輛道下挑選超重型(ii級管或S2管)，在非車輛道下挑選超重型應(yīng)嚴控。

14.污水檢查井設(shè)計方案

實施原理:室外排水由管路系統(tǒng)軟件和污水檢查井系統(tǒng)軟件組成，污水檢查井系統(tǒng)軟件的成本優(yōu)化需從井的總數(shù)、井的規(guī)格型號、井的深層、下水井蓋等好多個層面逐漸。井過多也會危害美觀大方和安全駕駛便捷。

優(yōu)化原則:防止設(shè)計方案盲目跟風統(tǒng)一挑選大規(guī)格型號井，操縱重下水井蓋的應(yīng)用場地，除車輛道之外的非車輛道和道路綠化等場地嚴控超重型，盡量避免污水檢查井的總數(shù)。

15.管道網(wǎng)埋深層和井深層

實施原理:排水設(shè)備一般管道網(wǎng)和井深層越長，相對的土石方工程量和基本建設(shè)成本就越高。

優(yōu)化原則:降低管道網(wǎng)埋進深層和井深層。

16.優(yōu)化管道網(wǎng)方位、長度

實施原理:管道網(wǎng)長度立即關(guān)聯(lián)到其成本，管道網(wǎng)方位設(shè)計方案的系統(tǒng)化決策了管路長度

優(yōu)化原則:優(yōu)化管道網(wǎng)方位、長度。

三、單個設(shè)計方案

17.建筑層高

實施原理:建筑層高立即危害工程建筑柱、墻面、豎直管道的工程量清單，一般房屋建筑每提升0.1，單面工程建筑成本提升2%上下。多層建筑中高層高的總計對建筑基礎(chǔ)有非常大危害。

鋼筋含量和混泥土成分是反映總體設(shè)計經(jīng)濟發(fā)展的最后檢驗指標值，選用成本管理制度可合理管束規(guī)劃院的設(shè)計方案工作中。

優(yōu)化原則:無特殊情況，樓高2.8米。

18.總體設(shè)計

實施原理:總體設(shè)計中，構(gòu)造負載和承載能力有一定的指數(shù)合值范疇，如果不規(guī)定，規(guī)劃院一般值傳統(tǒng)，經(jīng)濟發(fā)展考慮到少。

常見的建筑鋼筋關(guān)鍵有一級鋼、二級鋼、冷軋鋼板、三級鋼等，同一構(gòu)件應(yīng)用不一樣的不銹鋼板材合理性不一樣，應(yīng)合適應(yīng)用的不銹鋼板材類型。

優(yōu)化原則:向規(guī)劃院發(fā)售設(shè)計方案額度，跟蹤設(shè)計方案主要參數(shù)。

19.防火墻設(shè)置

實施原理:技術(shù)專業(yè)消防安全墻成本高，標準容許應(yīng)用工程建筑墻做為服務(wù)器防火墻。

優(yōu)化原則:盡可能運用工程建筑墻設(shè)定服務(wù)器防火墻，降低防火安全快門速度、防火門窗做為防火安全防護等方式 有效設(shè)定消防安全地區(qū)，降低消防安全水簾淋浴間系統(tǒng)軟件的設(shè)定。

20.降低地基沉降接縫處設(shè)定

實施原理:每設(shè)定地基沉降接縫處，不但提升接縫處自身的裝飾設(shè)計花費，接縫處兩邊也提升柱、墻和基本花費，地基沉降接縫處數(shù)越低越高。

優(yōu)化原則:合乎設(shè)計標準，降低變形縫的設(shè)定。

21.操縱地下室樓高

實施原理:地下室疊加層數(shù)明確時，地下室樓高是決策地下室深層的關(guān)鍵要素，操縱樓高能夠降低深層，減少地下室構(gòu)造成本。

地下室樓高的明確，一方面務(wù)必考慮到地下室泊車和機器設(shè)備配備的必須，另一方面務(wù)必考慮到設(shè)定機械車的概率。

優(yōu)化原則:嚴控地下室樓高。

22.降低地下室疊加層數(shù)

實施原理:地下室疊加層數(shù)、樓高、室內(nèi)地坪高寬比一同決策地下室深層，危害地下室基本建設(shè)成本。根據(jù)優(yōu)化地底泊車配備，能夠在二樓地下室內(nèi)處理三樓地下室的泊車規(guī)定，務(wù)必降低地下室的疊加層數(shù)。

優(yōu)化原則:嚴控地下室疊加層數(shù)。

23.簡單化地下室排水管道

實施原理:地下室內(nèi)排水管道根據(jù)工程建筑斜坡完成，地面上水搜集到排污溝。因為地下室總面積大，房屋建筑必須很多的混泥土澆筑，成本高。我能撤消房屋建筑找陡坡嗎？

優(yōu)化原則:根據(jù)構(gòu)造找尋焊縫

24.優(yōu)化轉(zhuǎn)換層

實施原理:轉(zhuǎn)換層就是指柱網(wǎng)的變換，在多層建筑中地下室柱網(wǎng)和上端住房柱網(wǎng)的配備差別非常大，一般設(shè)定轉(zhuǎn)換層。因為轉(zhuǎn)換層承擔上端的所有負載，頁面發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層的含鋼量和混泥土的消耗量一般十分大，在設(shè)計方案中應(yīng)當造成關(guān)心。

優(yōu)化原則:優(yōu)化轉(zhuǎn)換層

25.優(yōu)化設(shè)備層

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實施原理:設(shè)備層非常容易輕視，設(shè)計方案中的傳統(tǒng)和消耗狀況也很廣泛，在設(shè)計方案優(yōu)化中不可以忽略設(shè)備層的優(yōu)化。

優(yōu)化原則:優(yōu)化設(shè)備層。

26.簡單化房頂造型設(shè)計

實施原理:坡屋面與平頂房、虎窗與全景天窗、房頂造型設(shè)計構(gòu)件中間存有成本差別，應(yīng)考慮到怎樣較為型號選擇。

優(yōu)化原則:經(jīng)濟發(fā)展挑選和達到工程建筑規(guī)定。

27.優(yōu)化軟件

實施原理:合理布局軟件能夠提升商品素養(yǎng)，不便繁雜的軟件不但在房屋建筑上看上去多馀，并且提升成本。

優(yōu)化原則:過多選擇軟件，產(chǎn)生工程建筑和成本的互利共贏。

28.鋁窗子

實施原理:同一總面積的窗子成本遠遠地高過建筑外墻成本，立即危害工程建筑能耗。操縱窗門的總面積不僅是。是工程建筑成本的規(guī)定，也是節(jié)能建筑的要求。

優(yōu)化原則:防止根據(jù)環(huán)保節(jié)能精確測量指標值操縱窗壁比的大規(guī)模朝北夾層玻璃的應(yīng)用，能夠在落日前得到優(yōu)良的光照標準，但調(diào)整氣體的花費很高。在考慮到達到自然通風規(guī)定的標準下，盡量避免開啟散熱風扇的總數(shù)，留意避免氣體泄露和緊急出口設(shè)定，開啟平窗能夠比推拉門得到高些的自然通風工作能力，但方式的設(shè)計方案必須考慮到氣壓功效。

依據(jù)窗門系統(tǒng)軟件(木、鋁、塑)、新項目市場定位、工程施工工期和使用壽命全使用壽命周期時間花費綜合性挑選門窗五金系統(tǒng)軟件。防止作用不夠或產(chǎn)能過剩。謹慎挑選非標窗門系統(tǒng)軟件，降低出模成本。

29.護欄護欄

實施原理:護欄做為房屋建筑的關(guān)鍵構(gòu)件，但非常容易輕視，選用300元/米護欄與200元/米護欄的總成本很有可能相距數(shù)十萬元。因而，一方面應(yīng)依據(jù)客戶滿意度明確護欄級別，另一方面應(yīng)盡可能應(yīng)用規(guī)范化護欄，提升購置高效率，減少成本。

優(yōu)化原則:(1)盡可能應(yīng)用規(guī)范化護欄(2)護欄、護欄級別規(guī)范性(3)兼具中后期維護費。

30.外墻裝修

實施原理:外墻裝修主要是建筑外立面原材料，包含大理石、磚、建筑涂料應(yīng)用、軟件(木料、鋼預(yù)制構(gòu)件、陶產(chǎn)品)等。

一般來說，建筑立面重視裝飾設(shè)計精美，能夠進一步提高工程建筑覺得實際效果。另外，防止外墻裝修原材料的沉積，萬科以前子公司的外立面計劃方案被本地方案單位規(guī)定簡單化的事例

建筑裝飾設(shè)計的另一個不可忽視的一部分是考慮到建筑裝飾材料的使用性能和中后期維護保養(yǎng)成本。木制家具易裂開掉漆，不銹鋼制品易銹蝕，這種全是中后期消費者投訴的風險。

優(yōu)化原則:各個方面較為，利潤最大化使用價值。

31.構(gòu)件和原材料挑選(百葉窗簾、玻璃幕墻雨棚)

實施原理:應(yīng)用性和美觀大方融合

優(yōu)化原則:

(1)降低百葉窗簾、夾層玻璃全景天窗等無法清理的構(gòu)件設(shè)計方案，戶外防腐木地板的運用，降低中后期維護保養(yǎng)成本

(2)護欄百葉窗簾等非載重構(gòu)件支撐點系統(tǒng)軟件兼顧承受力和造型設(shè)計作用，夾層玻璃關(guān)鍵具有擋住功效。夾層玻璃雨棚的優(yōu)化一方面要留意夾層玻璃的材料和薄厚，另一方面要簡單化支撐點系統(tǒng)軟件。

32.金屬材料構(gòu)件盡可能規(guī)范化

實施原理:金屬材料構(gòu)件關(guān)鍵包含住房生活陽臺護欄、院墻護欄、中央空調(diào)百葉窗簾、小庭院門等，金屬材料構(gòu)件的規(guī)范化不但能夠降低設(shè)計方案、招標會頻次

優(yōu)化原則:金屬材料構(gòu)件盡可能規(guī)范化。

33.鋼構(gòu)件解決

實施原理:鋼構(gòu)件應(yīng)區(qū)別應(yīng)用場地(室內(nèi)室外)，各自選用防腐蝕解決。

優(yōu)化原則:房間內(nèi)樓梯護欄、樓梯口護欄涂耐磨涂料+調(diào)合建筑涂料就可以的戶外護欄挑選氟噴涂或熱浸鍍鋅+靜電感應(yīng)噴涂或熱浸鍍鋅+一般噴涂。

四、園林景觀工程

34.園林景觀計劃方案

實施原理:園林景觀工程是新項目中最能給消費者產(chǎn)生好感度的內(nèi)容之一。園林景觀工程中的一些關(guān)鍵標準是:

(1)硬園林景觀成本遠超軟園林景觀；

(2)園林景觀成本高不一定效果非常的好；

(3)絕大部分顧客對園林綠化的覺得好于硬修路。

(4)園林景觀中的硬園林景觀占比是一個關(guān)鍵指標值。

##

(5)園林水景令人覺得親近。一樣，晚間噪聲大，中后期蚊蟲管理方法成本高。

優(yōu)化原則:景觀規(guī)劃優(yōu)化決不會簡易——如何節(jié)省開支，與設(shè)計方案市場銷售在溝通交流中與實際效果的掌握中達成協(xié)議。必須留意關(guān)鍵點，有出現(xiàn)意外的實際效果(如傷殘人安全通道、門坎陡坡等)。

35.園林景觀規(guī)范作法

實施原理:具備很多年工作經(jīng)驗總計，萬科有工作能力產(chǎn)生自身兼顧合理性和作用規(guī)定的規(guī)范園林景觀作法，中后期各類設(shè)計方案不一樣

優(yōu)化原則:出示草地、籬笆墻、路面、大理石、塊等硬園林景觀規(guī)范做法表。

36.操縱園林景觀房屋建筑的總數(shù)和身型

實施原理:園林景觀房屋建筑關(guān)鍵包含景觀橋、墻、亭、臺、過道、手工雕刻等。這類房屋建筑的成本通常很高，過多應(yīng)用會對園林景觀實際效果造成負面影響。

優(yōu)化原則:操縱園林景觀房屋建筑的總數(shù)和身型。

五、輔助工程項目

37.游泳池設(shè)備型號選擇

實施原理:游泳池設(shè)計成本操縱關(guān)鍵點嚴苛按總流量、過慮周期時間等主要參數(shù)有效挑選游泳池設(shè)備中的加壓水泵、砂缸、供電管經(jīng)等關(guān)鍵機器設(shè)備。

優(yōu)化原則:兼具中后期經(jīng)營成本。

38.智能化方案比挑選

實施原理:智能化設(shè)計決策智能工程成本，選用合乎項目實施計劃的智能化方案能夠大幅度節(jié)省智能工程成本。

優(yōu)化原則:以新項目產(chǎn)品定位、設(shè)計規(guī)劃觀念和物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)思明確智能控制系統(tǒng)整體規(guī)劃方案設(shè)計(比如，封閉管理小區(qū)挑選紅外感應(yīng)紅外對射附近防越系統(tǒng)軟件、對外開放的大社區(qū)治理與封閉式的模塊管理方法緊密結(jié)合