（一）、商品房預(yù)售制度之利

1、拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

商品房預(yù)售制度允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房尚未建成時，與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現(xiàn)售，預(yù)售項(xiàng)目的開發(fā)動態(tài)回收周期可縮短約10個月。預(yù)售制度有利于拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，不僅加速了資金周轉(zhuǎn)、提高了資金使用效率，而且壓低了資金使用成本，有效降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

2、疏導(dǎo)商品房市場需求

商品房預(yù)售價格約比現(xiàn)售價格低10%-20%，交房期為1-2年。相比于現(xiàn)售，商品房預(yù)售的價格優(yōu)勢更強(qiáng)，有效刺激了商品房購買，將潛在需求轉(zhuǎn)換為有效需求，完成了商品房需求的合理疏導(dǎo)。

3、為銀行提供穩(wěn)定*

銀行機(jī)構(gòu)通過向購房者發(fā)放按揭貸款，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供間接融資，從而獲取長期穩(wěn)定*。住房商業(yè)貸款已成為銀行機(jī)構(gòu)優(yōu)先選擇的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

（二）、商品房預(yù)售制度之弊

1、易縱容非法集資和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為

商品房預(yù)售使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅投入有限資金即可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)成為可能，為非法集資和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為提供了溫床。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付土地出讓金、獲得土地后，可將土地使用權(quán)在銀行抵押貸款融資，然后通過使中標(biāo)建筑商墊資和預(yù)售，獲取大量建設(shè)資金，其中預(yù)售是最主要的融資渠道之一。一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程將面臨爛尾風(fēng)險。預(yù)售制度將這種風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁至購房者和銀行，有可能嚴(yán)重?fù)p壞購房者的合法權(quán)益與引發(fā)金融風(fēng)險。

2、缺少嚴(yán)格的監(jiān)管制度

國外和中國香港的商品房預(yù)售，屬于銷售模式而非融資手段，但中國內(nèi)地商品房預(yù)售的本質(zhì)即為集資建房，大量預(yù)售資金的使用理應(yīng)得到合理監(jiān)管。實(shí)際情況為，購房者的銀行按揭貸款未經(jīng)監(jiān)管流程即可一次性無條件劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖有規(guī)定必須將其用于房屋建設(shè)，但在資金使用過程中缺少嚴(yán)格監(jiān)管，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際有可能將資金非法挪用。同時，因監(jiān)管缺位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常利用自身信息的隱蔽性優(yōu)勢侵害購房者合法權(quán)益，例如常產(chǎn)生預(yù)售營銷宣傳與實(shí)際交房情況不對等等問題。

3、易產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫

商品房預(yù)售會刺激購房需求，其中不乏基于保值、投機(jī)等目的的需求，需求增加有可能拉動價格增長。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬房價，導(dǎo)致房價過分偏離實(shí)際市場均衡價格，從而有可能引發(fā)房價狂跌風(fēng)險，易產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫。

4、催生房地產(chǎn)過度投資開發(fā)

商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)門檻，導(dǎo)致大量投資資金涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，容易催生房地產(chǎn)過度投資開發(fā)，從而引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競爭問題。

5、房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險

房屋建設(shè)工程從規(guī)劃到預(yù)售、*各環(huán)節(jié)辦事部門不一，測繪機(jī)構(gòu)不同，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，存在多次測繪以及預(yù)售測繪與確權(quán)測繪結(jié)果不同的尷尬局面，易引發(fā)糾紛訴訟。

二、購買現(xiàn)房有什么好處

1、購房糾紛少、風(fēng)險小

購買現(xiàn)房最大的優(yōu)點(diǎn)就是購房者對于自己所購的房屋是可以看得見并且摸得著的，所以購房的風(fēng)險也比較小。對于購房者來說，房屋內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)往往是最大的考量因素，但是如果在買房的時候只看戶型圖或者看樣板間是看不見房屋具體的問題的，所以購房者很容易被誤導(dǎo)，最后交房的時候也容易產(chǎn)生巨大的心理落差。但是現(xiàn)房卻是可以看到房屋的實(shí)際結(jié)構(gòu)的，這樣一來就可以減少許多風(fēng)險和糾紛了。

2、馬上辦房產(chǎn)證

房產(chǎn)證肯定是大家買房的時候比較關(guān)心的東西，所以購買現(xiàn)房的另一個好處就是購買了之后就可以馬上辦理房產(chǎn)證，買了現(xiàn)房之后就可以馬上辦理房產(chǎn)證，也不用擔(dān)心開發(fā)商手續(xù)不全，土地、產(chǎn)權(quán)有什么問題。

3、小區(qū)周邊配套設(shè)施的完善

不少的樓盤在出售房屋的時候都會以樓盤周邊的配套設(shè)施來吸引大家去購買房子，很多人都被這些賣點(diǎn)所吸引而買了房。但項(xiàng)目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開發(fā)商之前所承諾的。但如果是現(xiàn)房，可以對小區(qū)周邊環(huán)境進(jìn)行勘查、了解，看是否符合開發(fā)商的宣傳。

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