1、買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子,首先,要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次,看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài),也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài),而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題,交易即無效。
2、交定金與簽合同
如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。1.當(dāng)下樓價(jià)上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約,所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”。
3、付首期及資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)問題之外,自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個(gè)賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù),一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi),但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費(fèi)用。
4、簽訂買賣合同
簽訂書面協(xié)議時(shí),最主要要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,交付首期之后,就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買賣合同。1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能 2.如果有租約的,應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。3.如果該房產(chǎn)附有戶口,要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。4.要明確違約責(zé)任,特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。
5、過戶及交稅
去過戶時(shí),需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn),是由買方承擔(dān)的,所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。2 .目前房?jī)r(jià)上漲,有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,那么視為業(yè)主違約,必須承擔(dān)違約責(zé)任。
6、后續(xù)事項(xiàng)
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤,如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走,最終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理,雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。
二、二手房交易需要交什么費(fèi)和稅
1、契稅
首套房契稅:面積≤90平,契稅稅率為1%;面積>90平,契稅稅率為1.5%。
二套房契稅:面積≤90平,契稅稅率為1%;面積>90平,契稅稅率為2%。
注意:北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)城市,購買普通住房享受上述首套房契稅政策,購買二套房、非住宅、非普通住宅,契稅稅率為3%。
2、增值稅及其附加稅
1、增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。
2、一般情況:增值稅的稅率為5.6%,決定“增值稅”多少有兩個(gè)關(guān)鍵條件:“是否滿兩年”,以及“是否為普通住宅”。
(1)個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收增值稅;
(2)個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額5.6%征收增值稅;
(3)個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。
房增值稅及附加稅稅率為兩次交易差額的5.6%。增值稅及其附加稅計(jì)算公式:房屋的計(jì)稅價(jià)÷(1+5%)×5.6%
3、中介費(fèi)
如果二手房是通過中介進(jìn)行成交的,則還需要繳納中介費(fèi)。一般征收成交價(jià)格的1%-3%不等,具體看中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4、個(gè)人所得稅
個(gè)人在出售的房屋還需要繳納個(gè)人所得稅,個(gè)人所得稅的稅率為計(jì)稅價(jià)格的1%或者房子當(dāng)初買入價(jià)與現(xiàn)在賣出價(jià)差額的20%。滿五唯一的房子,可以免征個(gè)稅。即要免征個(gè)稅,需要同時(shí)滿足不動(dòng)產(chǎn)證滿5年且是出售人唯一房產(chǎn)等2個(gè)條件。二手房涉及費(fèi)用多且雜,除了以上比較多的幾項(xiàng)外,還有以下這些費(fèi)用:
5、貸款評(píng)估費(fèi)
貸款購買的二手房,通常會(huì)由銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,收費(fèi)也會(huì)有差異,一般為評(píng)估價(jià)的0.1%-0.5%不等。
6、權(quán)證登記費(fèi)
個(gè)人住房的產(chǎn)權(quán)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元,非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。
7、交易手續(xù)費(fèi)
二手房交易的手續(xù)費(fèi)按照房屋的面積來征收,住宅一般為4-6元/平方米不等。
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