近年來，為了縮短項目建設(shè)周期，加快資本周轉(zhuǎn)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商將采用模擬清單招標(biāo)，簽訂臨時總價合同，后期重計量固定總價合同的方式進行招標(biāo)。因此，高質(zhì)量的清單尤為重要。一方面，可以招聘具有競爭力的總承包商，有效控制目標(biāo)成本，縮小臨時總價與固定總價之間的差距，降低后期績效風(fēng)險。

那么，什么樣的清單才能被稱為高質(zhì)量呢？高質(zhì)量清單具有界面清晰、列項完整、測量準(zhǔn)確、口徑統(tǒng)一等特點。界面清晰是指清單范圍、列與界面劃分一致，不重不漏；完整列是指根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)模擬一些常規(guī)清單，設(shè)置獨立報價清單，在招標(biāo)階段控制風(fēng)險；準(zhǔn)確測量是指根據(jù)內(nèi)容找到合適的標(biāo)桿項目，模擬工程量，結(jié)合限額指標(biāo)、以往經(jīng)驗、實際估算，使重量更接近；統(tǒng)一口徑是指投標(biāo)人獲得的清單信息和報價口徑。

以下是如何從幾個方面編制高質(zhì)量的模擬清單。

一、整理項目產(chǎn)品信息

項目產(chǎn)品信息反映了項目的基本情況，包括產(chǎn)品形式、單體數(shù)量、單元數(shù)量、家庭數(shù)量、建筑面積等。一方面，項目產(chǎn)品信息可以驗證經(jīng)濟指標(biāo)的合理性，更重要的是模擬工程量，使工程量更準(zhǔn)確，防止工程量不合理，影響投標(biāo)人報價或采用不平衡報價策略；另一方面，甲方需要控制成本，模擬工程量越接近重量工程量，成本控制越有利。

了解合同規(guī)劃和目標(biāo)成本

合同規(guī)劃是根據(jù)項目整體施工周期和每個合同干預(yù)時間列出的詳細計劃。目標(biāo)成本是成本控制的在線，根據(jù)不同階段分為方案版本和實施版本。一方面，了解目標(biāo)成本可以模擬在線范圍內(nèi)的數(shù)量和價格，另一方面，如果后期施工圖重量超過目標(biāo)成本，則需要進行設(shè)計優(yōu)化。

三、明確標(biāo)段信息

標(biāo)段信息反映了甲方對項目運營的主要思路，包括標(biāo)段劃分、交付狀態(tài)（空白、精裝）、是否采用預(yù)制、預(yù)制率、預(yù)制構(gòu)件的設(shè)計、各信息對應(yīng)的單體等，將直接影響模擬清單的界面、列和數(shù)量。

四、明確招標(biāo)范圍

招標(biāo)范圍包括專業(yè)劃分、界面劃分和材料劃分。

專業(yè)劃分包括總包、甲指乙分包和甲分包。其中，甲指乙分包是指甲方指定的分包商，但分包商與總承包商簽訂合同；甲方分包是指甲方直接分包，直接與分包商簽訂合同。

界面劃分是指不同施工單位之間的移交界面，如總包和精裝界面劃分。

材料劃分包括甲方、甲方、乙方和乙方。其中，甲方是指甲方直接與供應(yīng)商簽訂采購合同的材料；甲方是指甲方指定品牌或供應(yīng)商與供應(yīng)商簽訂采購合同的材料。這部分材料通常以臨時定價的形式出現(xiàn)。

這些將直接影響模擬清單的界面和列項。

五、尋找對標(biāo)項目

投標(biāo)項目是指與項目相似的各個方面，包括區(qū)域、形式、投標(biāo)時間等，無論是在投標(biāo)階段還是在投標(biāo)階段，目的是使項目經(jīng)濟指標(biāo)更接近市場，有效反映市場價格水平，保持競爭的充分性。

六、了解限額設(shè)計

限額設(shè)計是指甲方對設(shè)計院關(guān)鍵指標(biāo)提出的紅線要求。常見的有鋼筋、混凝土含量、窗地比、墻地比、地下車庫設(shè)計層高等。需要注意的是，內(nèi)容的設(shè)計和成本是不同的。通常，設(shè)計中提到的鋼筋不包括二次結(jié)構(gòu)鋼筋；混凝土不包括二次結(jié)構(gòu)、墊層等。

七、利用總圖模擬工程量

總平面圖主要表示整個建筑基地的總體布局，具體表示新建房屋的位置、方向和周圍環(huán)境（原建筑、交通道路、綠化、地形等）的基本情況。總圖是最重要的，也是最容易被忽視的。在編制模擬清單時，可以使用總圖來模擬屋頂、屋檐、散水、地下室外墻、屋面防水等工程量，比標(biāo)準(zhǔn)工程模擬工程量更準(zhǔn)確。

八、創(chuàng)造實踐的列項方法

在編制模擬清單時，有兩種情況：

1.設(shè)計院根據(jù)正常編制清單，提供甲方或甲方的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)實踐；

2.如果沒有以創(chuàng)建實踐為編制依據(jù)，則在列項時應(yīng)充分考慮類似項目的常規(guī)實踐，并在此基礎(chǔ)上補充列項（見第九條第一點）。

九、編制模擬清單的一些小技巧

1.每增減一個混凝土標(biāo)號，每增減5mm厚水泥砂漿找平層、細石混凝土找平層、每增減1層mm厚抹灰砂漿，粉刷石膏，每增減5mm厚保溫層等列項。防止模擬清單因施工圖超過常規(guī)設(shè)計而泄漏。

2、在措施項目中增加獨立報價項目，允許投標(biāo)人根據(jù)自己的情況補充措施項目和報價。大多數(shù)合同規(guī)定的措施費總價括死亡，可以有效控制成本。

3、在其他項目清單-日常工作成本表中，由于項目施工過程中可能發(fā)生人工、材料、機械等項目，要求投標(biāo)人在招標(biāo)階段報價，為后期簽證變更保留價格依據(jù)，減少后期糾紛。充分利用投標(biāo)報價的競爭力，盡量收集和降低報價。

4.如果采用港式清單或表格清單，應(yīng)按照甲方的工程量計算規(guī)則列出，如鋼筋接頭是單獨列出還是鋼筋報價、二次結(jié)構(gòu)是單獨列出還是砌塊報價等。項目特點和工作內(nèi)容需要明確描述，報價基數(shù)明確，甚至填寫位置明確。如有必要，可采用鎖定表格的方法，以便各投標(biāo)人在同一口徑下報價，便于后期清標(biāo)。

總之，模擬清單的編制是招標(biāo)過程的重要環(huán)節(jié)，也是成本控制的重要手段。多思考，多實踐，多學(xué)習(xí)，經(jīng)常積累，我相信你也可以做一個高質(zhì)量的模擬清單。你對編制模擬清單有什么經(jīng)驗？歡迎在評論區(qū)進行交流和討論。