醞釀新限外政策封堵外資抄底

分析稱不排除新限外政策出臺(tái)

早在去年年底，商務(wù)部等部委便出臺(tái)外商投資目錄，旨在嚴(yán)防外資抄底中國(guó)樓市。但由于國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的變化，外資的進(jìn)入反而成洶涌之勢(shì)。

記者從相關(guān)渠道了解到，目前，商務(wù)部正會(huì)同有關(guān)部門研究新的限外政策，以加強(qiáng)和進(jìn)一步規(guī)范對(duì)外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。據(jù)分析家介紹，新政策在外資結(jié)算退場(chǎng)時(shí)，很可能會(huì)延遲結(jié)算時(shí)間。

結(jié)算退場(chǎng)政策

不久前，商務(wù)部外國(guó)投資管理司長(zhǎng)李志群回答香港記者的問題時(shí)，為了配合國(guó)家的宏觀管理，商務(wù)部加強(qiáng)了對(duì)外投資。商務(wù)部將與國(guó)家有關(guān)部委聯(lián)合開展工作，加強(qiáng)和進(jìn)一步規(guī)范對(duì)外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

同時(shí)，據(jù)相關(guān)人員介紹，國(guó)內(nèi)將出臺(tái)更嚴(yán)格的限外政策，旨在嚴(yán)格防止外資的復(fù)印。

中國(guó)指數(shù)研究院的一位分析人士認(rèn)為：“而在此情況下，不排除新的限外政策的出臺(tái)�！�

沿海綠色集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)預(yù)計(jì)，以后政策的著力點(diǎn)會(huì)放在外資結(jié)匯離場(chǎng)的時(shí)候。主要是把短錢變成長(zhǎng)錢，使外資獲利后的退場(chǎng)成本變大。

這一點(diǎn)，外管局有識(shí)別能力。孫飛說。

2007年5月，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審查和監(jiān)督的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審查，同時(shí)未來必須由地方部門審查的外資房地產(chǎn)公司。

去年11月7日，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、商務(wù)部共同發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，中國(guó)繼續(xù)限制外商投資高級(jí)酒店、別墅、辦公大樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地

《目錄》還指出，新增對(duì)外資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易和房地產(chǎn)中介和中介公司的限制，同時(shí)刪除普通住宅用地開發(fā)建設(shè)鼓勵(lì)投資類別。

“在當(dāng)前國(guó)際金融環(huán)境下，內(nèi)地房地產(chǎn)的限外政策，可預(yù)期會(huì)更加趨嚴(yán)。3月25日，高通智庫(kù)機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告時(shí)表示。

房地產(chǎn)拐點(diǎn)致外資進(jìn)入

一邊是嚴(yán)防外資進(jìn)入，一邊卻是熱錢滾滾而入。

目前，中國(guó)外資熱錢進(jìn)入增長(zhǎng)率近年來罕見。根據(jù)商務(wù)部2月的數(shù)據(jù)，實(shí)際上利用外資增加了38%，其中大部分作為游資流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

除了人民幣升值、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)等因素之外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)也是讓外資蜂擁而入的關(guān)鍵所在。

進(jìn)入2008年以來，一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，部分城市如廣州、深圳等降價(jià)接近30%。外資進(jìn)入復(fù)印件的情況很明顯。

2007年一段時(shí)間內(nèi)極度擴(kuò)張，負(fù)債累累的開發(fā)人員正在籌集建設(shè)資金。第一太平戴維斯(北京)有人說:有時(shí)開發(fā)人員對(duì)外資的渴望更強(qiáng)。外資確實(shí)計(jì)劃復(fù)印進(jìn)入。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，一些國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)賬戶上只有1億元。

上述說法得到了研究機(jī)構(gòu)的證實(shí)，高吞吐量智庫(kù)機(jī)構(gòu)發(fā)表了研究報(bào)告書，說:2008年房地產(chǎn)開始，最重要的是行業(yè)資金鏈。由于行業(yè)環(huán)境的變革，目前行業(yè)內(nèi)資金緊張的企業(yè)不在少數(shù)�！�

3月27日，有媒體報(bào)道說，匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統(tǒng)的連接測(cè)試，正式加入央行征信系統(tǒng)，將可通過該系統(tǒng)查詢貸款者的征信記錄。

此前，熟悉外資銀行運(yùn)作的人士對(duì)記者表示，很多外資銀行都在超出央行的規(guī)定要求，超標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房貸款。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳盛認(rèn)為，限制外資銀行是進(jìn)一步加強(qiáng)外資監(jiān)督的步驟之一。

香港股份內(nèi)地住宅企業(yè)受到影響

SOHO中國(guó)是這項(xiàng)限外政策嚴(yán)格的最新犧牲者。該公司原計(jì)劃在香港IPO籌集資金150億港元，通過正規(guī)渠道匯入內(nèi)地，支持北京前門的巨大拆遷項(xiàng)目。

但是到現(xiàn)在為止，受國(guó)家外匯管制的影響，這筆錢暫時(shí)進(jìn)不去。

實(shí)力更強(qiáng)的公司也必須放寬自己的擴(kuò)張步伐。碧桂園去年11月取消了15億美元的借款計(jì)劃，到今年1月為止恢復(fù)這個(gè)計(jì)劃時(shí)，借款規(guī)模只有原來的三分之一，而且成本高于正常成本的可轉(zhuǎn)換債務(wù)。

即使如此，碧桂園在新加坡市場(chǎng)這次借款募集的資金中，只有10%左右的資金可以進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。其中主要原因是外匯管理局的政策限制。

SOHO中國(guó)和碧桂園集團(tuán)發(fā)售的資金遭遇，反映了許多開發(fā)人員現(xiàn)在面臨的困境。在國(guó)內(nèi)受到緊縮貨幣政策的影響，負(fù)債累累的開發(fā)人員除了尋求海外上市尋求資金外，沒有辦法，但是這個(gè)渠道籌集的資金很難順利地匯入大陸。分析家認(rèn)為。

對(duì)此，高通智庫(kù)指出:這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響是，最近在香港和海外市場(chǎng)IPO等融資的住宅企業(yè)面臨著惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，在價(jià)格上面臨著很大的壓力。另外，已經(jīng)在海外上市的住宅企業(yè)，再融資也受到壓迫�！�