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房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的方法

日期：2021/7/15 Click：656

只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。（3）成本法當(dāng)市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

(1)市場法由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例多，市場活躍，市場法是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓價格評價普遍采用的方法。單純評估國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格時，選定的市場交易實例必須具有可以發(fā)表給建筑網(wǎng)絡(luò)的比率。也就是說，土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地成熟度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性(或類似)性、土地交易日的同一性、交易狀況的正常性等表現(xiàn)。

(2)假設(shè)開發(fā)法評價單純的土地轉(zhuǎn)讓和建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓價格時，開發(fā)法往往是優(yōu)先方法。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是評價對象的土地計劃設(shè)計條件已經(jīng)計劃主管部門審查。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。

(3)成本法在市場上很難獲得交易實例，評價對象的土地使用權(quán)和地面建筑物價格各構(gòu)成的一部分費用項目明確，賬目明確時適合采用成本法。

（4）收益法對于收益性的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓估價時，常常采用收益法進行估價。

(5)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法主要是單純土地轉(zhuǎn)讓評價和成本法評價時的土地評價�；鶞�(zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。

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